La densification des tissus urbains, un enjeu pour les collectivités
L’optimisation des ressources foncières est un enjeu majeur pour les collectivités territoriales. La forte demande de logements, notamment pour les grandes aires urbaines, associée à un attrait des ménages toujours présent pour l’habitat individuel a amené ces derniers à s’installer en périphérie des villes.
La raréfaction du foncier disponible en secteur déjà urbanisé n’a fait qu’alimenter le phénomène. La lutte contre l’étalement urbain, consommateur d’espace, générateur de déplacements et parfois de disparités sociales est aujourd’hui inscrite à l’agenda de l’ensemble des institutions publiques.
Ainsi, les lois SRU du 13 décembre 2000 et plus récemment, la Loi Alur du 24 mars 2014 ont introduit de nouvelles dispositions dans le Code de l’Urbanisme. Par exemple, les documents d’urbanisme doivent établir un bilan de la consommation d’espaces sur les dix dernières années et doivent désormais systématiquement inclure une analyse des capacités de densification et de mutation des espaces. Les orientations politiques inscrites aux plans et les règles qui en découlent doivent en outre veiller à optimiser le foncier libre existant ou mutable.
Les difficultés de mise en œuvre de ces prérogatives résident dans l’identification de parcelles libres en dents creuses, dans l’appréhension de leurs capacités de mutation, et au besoin, dans l’instauration de démarche de maîtrise de ces espaces. Les moyens de réappropriation à disposition des collectivités locales dépendent de la propriété et de l’occupation des biens identifiés. Ce billet veillera à présenter un certain nombre de ces outils.
Emprises foncières privées présentant un potentiel de densification
Concernant les biens privés, la maîtrise publique de tout ou parties de terrains et de biens bâtis présentant un potentiel de renouvellement et densification fait intervenir couramment différents outils, permettant selon les cas, soit la mise en réserve de l’espace, soit son acquisition directe.
– L’inscription d’un emplacement réservé au PLU permet de réserver les terrains afin d’y construire des équipements à usage collectif ou des programmes de logements sociaux. Très souvent instaurée, cette prescription implique un droit de délaissement au bénéfice du propriétaire, obligeant la collectivité à acquérir le bien.
– L’instauration de zones d’application de droit de préemption par les municipalités est aussi un outil efficace puisqu’elle rend la collectivité prioritaire à l’acquisition en cas de vente. Cependant, étant dépendant des volontés particulières de cession, son action reste soumise à une logique au coup par coup.
– Enfin, un projet d’acquisition en vue d’un projet d’intérêt général fait très souvent l’objet de négociations amiables avec les propriétaires. En cas d’échec des négociations, une déclaration d’utilité publique suivie d’une phase d’expropriation peut alors être engagée. Néanmoins, l’expropriation qui inclut une phase judiciaire reste une procédure lourde, longue et parfois coûteuse.
Réappropriation publique des biens abandonnés, sans propriétaire identifié
Plus rarement, les collectivités peuvent aussi mobiliser les biens inoccupés, abandonnés, pour lesquels la propriété est inconnue. Pour ces biens, deux dispositifs législatifs peuvent être étudiés :
– Pour les délaissés en état manifeste d’abandon : l’article L2243-1 et suivants du Code général des Collectivités territoriales permet à un Maire de mettre en place une procédure spécifique pour les biens non occupés et non entretenus. Par le biais d’une procédure d’expropriation, un bien abandonné pourra être reconverti à des fins de projet d’intérêt collectif.
– Pour les biens dits « sans maître » : l’article L1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit la possibilité d’un transfert de propriété, selon les cas, à la commune, à l’EPCI, à l’Etat et certains de ses Etablissements Publics.
Les collectivités territoriales disposent, pour mener leurs projets de densification urbaine, d’un panel d’outil permettant de répondre à des situations bien différentes. Les procédures d’acquisition, notamment les phases de négociation et d’expropriation, sont souvent très sensibles, pour des raisons financières et/ou d’attachement au patrimoine familial.
La réussite dépend de l’acceptation du projet public par le propriétaire privé, de la compréhension des arguments de chacun, de la recherche de solutions de compromis, et enfin, selon les cas, de la qualité des dédommagements proposés.
L’orientation de foncier pour le bien commun reste ainsi une délicate alchimie entre le choix et la mise en pratique rigoureuse d’une procédure juridico-administrative et la prise en compte des aspects affectifs, pécuniers voire psychologiques se déployant pour chaque propriétaire dans toute leur diversité, lors des indispensables négociations amiables.
Contactez-nous pour toutes demandes de renseignements.