Les problématiques foncières industrielles et de locaux professionnels, pour les entreprises de taille déjà conséquentes, nécessite un pilotage complexe et un suivi permanent en intégrant souvent une dimension de stratégie et d’optimisation.
En effet, la gestion d’un parc immobilier implique selon les cas : travaux d’aménagement des sites et locaux, rénovation, planification des opérations de dépollution / désamiantage, montages d’opérations, cessions-acquisitions, location et relocations, négociations, etc.
Cet article présente les problématiques à considérer de deux moment-clés d’une stratégie de gestion d’un parc industriel multi-site : le départ d’un site et l’implantation d’un nouveau.
Quitter un site industriel : les éléments à ne pas négliger
La planification du départ des équipes d’un site industriel nécessite une anticipation assez précoce de la revente ou de la relocation. En effet, en cas de cession, et notamment d’un site ancien, la qualité du bien et son caractère pollué / amianté peut freiner de manière assez significative les acquéreurs face aux coûts de remise aux normes à prévoir.
Pour rappel, l’amiante n’étant interdit que depuis le 1er janvier 1997, bon nombre de bâtiments industriels présentent des matériaux amiantés, le plus connu étant le fibrociment amianté, facilement reconnaissable sur les toitures des hangars et ateliers.
Si un diagnostic technique avant-vente met à jour des caractéristiques indésirables du bien à vendre, il est conseillé d’en prendre compte lors de l’estimation du prix de vente, afin d’en limiter l’effet dissuasif et d’absorber une partie des coûts de réfection à prévoir.
Enfin, et cela vaut pour n’importe quel bien immobilier, laisser un bien inoccupé pendant une période longue est facteur de dégradations qu’elles soient d’origine naturelles (humidité, …) ou extérieures (vandalisme, …).
En cas de départ d’un bien loué, l’anticipation et le monitoring des baux devra permettre d’éviter les déconvenues. Un bien commercial est conclut pour une période de 9 années, mais peut être généralement résilié sous couvert d’un préavis de 6 mois, à la fin de chaque période triennale. Ainsi, l’anticipation des échéances des baux permettra d’éviter une phase de négociation à l’amiable avec le propriétaire, l’éventuel obligation de règlement d’indemnités ou l’engagement à trouver un repreneur.
Enfin, si la mise en place des SIS (secteurs d’information sur les sols) créés par la Loi ALUR, a amélioré l’obligation d’information envers l’acquéreur ou le locataire, comme d’une manière générale l’attention portée à l’état du sol et du sous-sol, la faible fiabilité des bases existantes (notamment BASIAS en termes de positionnement géographique) mais surtout l’assurance de ne pas se voir attribuer des coûts de dépollution en sortie de bail, impose la réalisation d’audit de sol simplifié de manière quasi-systématique. Les résultats y seront clairs et engageants, dans la mesure du possible, et viendront appuyer une clause spécifique dans l’acte.
Réussir une nouvelle implantation ou aménagement
Dans le cas d’un premier emménagement ou déménagement, de la même manière, la question des délais devra être clairement posée, surtout si le délai d’emménagement est conditionné par une date de sortie des lieux ferme (fin de bail, fin d’un contrat justifiant une implantation locale, etc.).
La prospection d’un nouveau local ou site peut prendre du temps : en fonction de la localisation, des prestations attendues, de la possibilité de déménagement des équipes, le temps passé entre le début des recherches et la signature du bail ou de l’acte de vente peut être long.
S’ajoute à cela la fréquente nécessité de réaliser soit un certain nombre de travaux de rénovation courants, soit de réaménager les locaux (notamment la partie locaux administratifs du site) afin qu’ils soient cohérents avec les modes de travail des équipes.
L’instauration d’un rétro-planning permettra d’ordonnancer les différentes étapes d’aménagement qui peuvent porter sur la mise en concurrence des entrepreneurs, l’éventuel choix d’un cabinet d’architecture spécialisé dans l’aménagement des locaux professionnels, les audits des futurs locaux (diagnostics amiante avant travaux, etc.), les consultations auprès des instances représentatives du personnel, et la coordination des tâches sur les périodes de déménagement des équipements et du personnel.
Si bon nombre de groupes industriels disposent des compétences en interne pour traiter ces problématiques, les experts immobiliers se positionnent aujourd’hui aussi sur le créneau du conseil et de l’accompagnement à la gestion de ces patrimoines particuliers, en proposant des offres alliant la souplesse d’une externalisation avec une sortie des risques liées à ces prestations alors portés par des professionnels tiers.
N’hésitez pas à nous contacter ! Nous serons ravis de répondre à vos questions et de vous aider à réaliser vos projets.