Le rapport de 2016 de la direction générale des Entreprises (DGE), du Ministère de l’Economie et des finances sur les chiffres clés de l’industrie fait état d’environ 200 000 entreprises industrielles en France, tous secteurs confondus, dont 70 grandes entreprises, 1526 entreprises intermédiaires 23 564 PME et 174 278 TPE.
Les industries des trois premières catégories font face à des problématiques foncières variées : multiplicité des biens fonciers d’une même entreprise, montage et gestion d’un portefeuille locatif, maintenance de biens de typologies variées, implantation sur de grandes emprises, risques industriels, environnementaux et limitation de la pollution des sols.
A quel moment intervient une expertise de site industriel ?
Que ce soit dans un objectif de cession, de demandes émanant de commissaires aux comptes, ou dans un but de conseil, l’expertise veillera à vérifier la règlementation applicable au site (urbanisme, servitudes, risques, ICPE, classements environnementaux…) et l’état des biens bâtis et non bâtis, puis proposera une estimation de la valeur vénale des biens.
La détermination de la valeur vénale d’un site industriel doit prendre en compte leur complexité, tant dans leur configuration (par exemple : types de biens) que leurs problématiques industrielles (risques, etc). Dans ce cadre, le recours à l’expertise permet, en établissant un diagnostic argumenté et documenté du site et des biens, de sécuriser l’estimation de la valeur vénale en garantissant la prise en compte de l’ensemble des critères impactant sa valeur.
L’expertise remplit donc plusieurs fonctions : connaissance de la qualité du site, identification des points faibles et estimation du bien dans son entièreté.
Encadrement et méthodologie expertale
La démarche d’évaluation est encadrée au niveau national par la charte de l’expertise en évaluation immobilière ainsi qu’au niveau européen, au travers des normes émanant du groupement européen des associations nationales d’experts (TeGoVa). Certains experts – experts fonciers – ont franchi une étape de plus : pratiquer en « profession réglementée » impliquant un contrôle annuel garantissant notamment leur indépendance stricte.
Les grands principes méthodologiques et déontologiques partagés garantissent, en amont de la fixation de la valeur vénale, les étapes d’expertises suivantes :
– Visite du site et analyse expertale des atouts, éléments de vétusté et dénonciation des risques potentiels identifiés
– Analyse approfondie de l’ensemble des pièces relatives aux biens : baux, relevés de propriété, actes de propriété, règlement de copropriété, diagnostics techniques…
– A partir des bases de données ministérielles mais aussi de constats visuels, identification des risques, sites et sols pollués, risques vis-à-vis des tiers, servitudes, zones environnementales proches, patrimoine classé à proximité, …
– Vérification auprès des opérateurs, services de l’état, collectivités territoriales des règles et servitudes d’urbanisme, niveau d’équipement du site par les réseaux, …
L’étape qui suit, à savoir la détermination de la valeur vénale d’un site industriel reste assez sensible et l’expert est en mesure de choisir les méthodes calculatoires qui seront pertinentes au regard des caractéristiques du site.
La méthode de comparaison, très souvent utilisée pour les biens immobiliers d’habitation ou de bureaux peut être d’usage périlleux face à l’atypicité de certains biens industriels, qui ne relèvent pas de typologies récurrentes et standardisées (hangar, bureaux neufs, dont les surfaces peuvent être pondérées…).
Ainsi, la méthode « Sol plus construction moins vétusté » sera alors considérée comme un complément, d’autant plus si ses résultats sont confirmés par une analyse des immobilisations comptables réactualisées.
Une autre manière de confirmer une première estimation est d’appliquer une méthode par le rendement, qui se base sur les revenus locatifs perçus ou théoriques (de marché, fiscal,…).
Néanmoins, cela ne vaut une fois de plus que si les loyers sont réalistes et cohérents avec les loyers de marché, c’est-à-dire hors loyers de convenance (souvent accordé à un prestataire connu ou une filiale), et hors loyers lié à un emprunt bancaire tel que peuvent les contracter les SCI souvent propriétaire des murs.
Enfin, les estimations devront se baser sur des loyers et valeurs vénales de référence correspondant à des biens en situation géographique et économique similaire. En effet, de nombreux biens industriels sont situés en ZAC ou en ZI anciennes, en déprise, ce qui peut affecter leur valeur réelle.
Ainsi, une valorisation réaliste et qualifiée de site industriel est une procédure complète dont la réussite dépasse l’analyse circonscrite du bien.
En effet, elle et nécessite à minima, d’analyser, sinon de prendre en compte les critères géographiques et économiques, en plus des critères environnementaux, règlementaires, et bien sûr, ceux qui sont relatifs aux typologies et caractéristiques des biens bâtis.