La recherche de foncier pour la mise en œuvre des mesures de compensation

Les Maîtres d’ouvrage, qu’ils soient publics ou privés sont tôt ou tard confrontés au principe ERC, c’est à dire – éviter, réduire ou compenser – les impacts de leurs projets sur l’environnement.

De ce fait, si l’éviction ou la réduction des préjudices n’est pas possible, l’article L163-1 du Code de l’environnement prévoit l’instauration des « mesures de compensation des atteintes à la biodiversité visant un objectif d‘absence de perte nette, voire de gain de biodiversité. Elles doivent se traduire par une obligation de résultats et être effectives pendant toute la durée des atteintes ».

La Loi implique donc une réalisation d’action concrètes et matérielles. La localisation est un critère déterminant de l’acceptabilité de ces mesures. En effet, la compensation doit avoir lieu à proximité du site qui a subi les dommages écologiques et en continuité écologique avec de dernier.

Ainsi, si à l’emplacement des dommages, aucune autre solution technique n’a pu être mise en œuvre, la réussite d’un projet de compensation dépendra de la capacité à trouver, aménager et protéger de nouveaux terrains de manière durable. Dans ce cas, afin de répondre aux exigences législatives, il s’agira de re(créer) un site au moins équivalent en termes de biodiversité et/ou fonctionnalités écologiques, en en garantissant la maîtrise foncière, les aménagements écologiques et le suivi dans le temps.

L’ingénierie foncière déployée comprend généralement plusieurs étapes : l’identification du foncier éligible, la définition d’une stratégie foncière et/ou de conventionnement et l’estimation des préjudices, les négociations avec les propriétaires et exploitants, et enfin la finalisation des cessions ou contractualisations ; l’expert foncier et agricole intervenant lors de plusieurs phases de la procédure. Nous nous proposons d’aborder ici quelques éléments qui nous semblent importants lors de la phase initiale de recherche des terrains.

Experts fonciers et avocats : la sécurisation foncière s’envisage avant toute démarche de recherche

Les outils juridiques de maîtrise foncière sont riches, surtout en matière de compensation écologique avec l’instauration des obligations réelles environnementales. Les cas particuliers de détention de la propriété et d’usage rencontrés dans toutes leurs diversités doivent néanmoins pouvoir entrer, in fine, dans un cadre sécurisant la maitrise foncière sur le long terme, celui de la durée des mesures compensatoires (25 à 30 ans). La stratégie de sécurisation foncière gagne ainsi à être définie avant toute recherche, les experts fonciers apportant leur avis en fonction des grands objectifs de compensation et des caractéristiques du territoire, les avocats leur savoir-faire au regard de la complexité d’écriture de ces documents dont la temporalité nécessite l’insertion de phases successives et de clauses particulières.

Experts fonciers et écologues : le nécessaire « ping pong » de la recherche foncière

Dans la recherche des terrains éligibles à la compensation, deux critères doivent être pris en compte : la hiérarchisation des potentialités écologiques, et l’étude de la dureté foncière. Ainsi, avec la collaboration d’un bureau d’étude écologue, seul capable de justifier de l’intérêt écologique d’un site, un premier ensemble de terrains, situé dans un périmètre proche du projet va être identifié. A cette étape de la recherche de foncier, le choix des terrains nécessite une analyse judicieuse : l’erreur de certains maîtres d’ouvrage est de cibler des sites déjà riches en biodiversité, ce qui ne permettra probablement pas une implantation de mesures compensatoires, puisque le gain de protection ou d’augmentation de la biodiversité n’y sera pas significatif.

L’analyse de la « dureté foncière », socle argumentaire des négociations

Le deuxième critère de sélection, à savoir la dureté foncière, que l’on peut définir comme la « difficulté théorique à l’obtention de la maîtrise foncière » est analysée ensuite par l’expert foncier. Elle se base sur une étude de la propriété et ses formes (démembrement, indivision, …), sur l’identification des exploitants et des différents baux (commodat, bail…) et la prévision des impacts de l’instauration de mesures de compensation pour l’exploitant.

C’est ainsi que les terrains ciblés seront doublement hiérarchisés : par leur potentiel de renaturation et leur dureté foncière. Commence alors un jeu de « ping pong » entre les écologues et les experts fonciers selon que tel ou tel terrain pourtant bien noté en potentiel de compensation ne peut être maîtrisé et impose de relancer de nouvelles recherches un peu plus éloignées du lieu de l’impact écologique.

L’analyse des préjudices réels comme seul moyen d’éviter la surenchère indemnitaire.

Cœur de métier de l’expert foncier, l’estimation des impacts provoqués par l’implantation des mesures compensatoires, dont les résultats seront discutés au moment des négociations, doit être abordée poste à poste, préjudice par préjudice, de manière à objectiver les conséquences comme les évaluations financières qui en découlent. Les indemnités pourront être en numéraire et/ou en nature ; leurs modalités de versement et de mise en place négociées, en fonction des marges de manœuvre parfois réduites du maître d’ouvrage, puis inscrites dans les conventions dont le mécanisme prévu bien en amont permettra d’amener à des modalités de maîtrise foncière durable (obligation réelle environnementale, clauses environnementales de bail rural avec cession ou servitude, etc.).

L’issue de cette procédure de maîtrise foncière aboutit en effet, comme cela est couramment constaté, à un panachage de solutions (conventionnement / obligation réelle environnementale /cessions, etc.) ; n’oublions pas que l’implantation de mesures compensatoires est avant tout un acte amiable de bonne volonté de la part des propriétaires, exploitants agricoles et autres titulaires de droit pour lequel la négociation, riche de toutes les solutions de maîtrise foncière existantes, doit prendre en compte chaque cas particulier.

 

Sources :

Guide « Reconquête de la biodiversité de la nature et des paysages » réalisé par le CNEFAF et la CEF, édition d’avril 2018.

Propos tenus lors du petit-déjeuner conférence sur la biodiversité participative et la compensation environnementale, avec Jérôme Batisse, Maître Christian Huglo et Thierry Routier, 06 sept 2018, Nantes