Quelles conséquences le COVID pourra t’il avoir sur le marché de l’immobilier ?

La crise sanitaire du COVID 19 est à peine sur le déclin médiatique que les impacts financiers et économiques sont dans toutes les têtes, avec leurs cortèges d’interrogations prématurées plus que de réponses, fruits de crainte de perte réelle ou immanente, notamment de patrimoine.

L’un des aspects les plus prégnants, sources de nombre d’articles de blog ou d’annonces, reste en effet l’évolution des marchés immobiliers.

A notre niveau de professionnel d’estimation argumentée de valeur vénale, notre contribution aux analyses se bornera à rappeler deux points, l’un concernant les marchés immobiliers en eux-mêmes, l’autre tenant aux méthodes expertales.

Les marchés resteront locaux.

Depuis la crise immobilière de 2008, on ne parle plus du marché de l’immobilier mais bien de leur pluralité. La croissance insolente d’avant la bulle immobilière avait fait perdre de vue que les transactions immobilières sont avant tout locales, dépendant de facteurs économiques, démographiques et géographiques de proximité ; cette notion de proximité étant par ailleurs à adapter tant par rapport au bassin d’emploi qu’au niveau du bien en lui-même, de son implantation.

Ainsi, l’impact de la crise actuelle dépend-il essentiellement de la tenue locale de chaque marché immobilier et de son sous-jacent d’antériorité à la crise. Le dynamisme par exemple de l’immobilier d’habitat nantais nous semble suffisamment sain antérieurement pour être peu affecté. A contrario, les difficultés déjà rencontrées de manière structurelle depuis plusieurs années, en termes d’implantation commerciale de centre-ville sur une commune comme La Roche-sur-Yon, risquent d’être malheureusement accrues par les pertes de chiffre d’affaires liées au confinement et les obstacles au commerce de proximité qu’imposent encore les normes de distanciation physique.

Pour autant, même si nous sommes déjà interrogés par nos clients ou des appels de propriétaires anxieux, bien malin qui peut prédire, à ce stade et encore en cours de déconfinement, l’évolution des marchés immobiliers.  C’est en ce sens que le comité d’application de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière rappelle dans sa dernière circulaire qu’il « n’est pas possible à l’heure actuelle d’évaluer l’impact de la pandémie sur les valeurs immobilières, en l’absence d’éléments de marché suffisants ».

La méthode par comparaison doit être employée avec précaution.

En effet, la méthode principalement utilisée pour la détermination d’une valeur vénale est celle du rapprochement avec les données des mutations connues de biens similaires, la méthode dite par comparaison. Or nous ne disposons bien évidemment encore pas de recul c’est-à-dire d’un nombre de ventes suffisant pour tirer des évolutions.

Mais alors, comment poursuivre notre métier ?

C’est vers d’autres méthodes qu’il nous faut nous tourner et raisonner, encore une fois, par rapport au marché local.

Je pense en premier lieu à la méthode par le rendement. L’impact du COVID 19 a vu fleurir, essentiellement pour les biens commerciaux et professionnels, les demandes de report de loyer, l’application de clauses de sauvegarde, les références à la force majeure du code civil et cela, encore, lorsque la suspension du paiement de loyer n’était pas imposée au bailleur unilatéralement. Sans que soit ici discuté le bien-fondé ou non de ces actions, analyse juridique qui fait actuellement florès, certes passionnante mais hors de notre compétence, elles doivent néanmoins être traduites dans toute valorisation. L’analyse les incorporera soit en baisse de loyer annuel, que cette dernière ait été consentie de manière durable ou bien temporaire devant alors faire l’objet d’une pondération dans les calculs, soit au niveau du taux de rendement tenant compte de la qualité de la signature, de son activité plus ou moins sujette à cette crise et, encore et toujours, du marché local et de son évolution préexistante.

Pour illustrer notre propos, on peut mentionner telle enseigne de prothèse auditive (nom confidentiel), très belle signature internationale qui, malgré les aides d’Etat, a confié une mission d’effacement de loyers à un bureau extérieur rémunéré aux success fees, lequel a envoyé un mailing « COVID » à l’ensemble des bailleurs en ce sens. Si cette activité prothétique a clairement souffert de la fermeture administrative des commerces, la reprise semble bien présente et sans commune mesure avec les deux trimestres d’effacement de loyer exigé ; l’impact sur la valeur vénale – qui nous intéresse seule ici – ne se décidera pas globalement mais effectivement bien après bien, au regard également des autres commerces à proximité et de leur tenue à la crise. En ce sens, une évolution du taux de vacances et de fermeture peut – malheureusement – déjà être un indice permettant de doser cet impact.

En second lieu, une adaptation de la méthode dite par reconstruction du bâti moins vétusté peut également servir à appréhender l’impact de cette crise COVID. En effet, nous constatons déjà un effet délétère sur le secteur du BTP, avec une contraction des prix rapportée par l’INSEE.  L’expert foncier peut répercuter cette contraction dans ses abaques et références de prix unitaires pour obtenir, en simulation de reconstruction, un montant ajusté, en gardant a contrario un esprit critique eu égard notamment à la rareté, temporaire car du fait de la limitation des échanges, de certains matériaux.

En conclusion, c’est bien tant la connaissance de l’expert des marchés locaux que sa compétence en matière expertale qui permettra, avec encore plus d’humilité, de réflexion, de recherche et de remise en question qu’à l’accoutumée, d’estimer non plus peut-être une valeur pivot mais bien une fourchette de valeurs, pour chaque bien, notamment industriel ou commercial, dont on lui confie la valorisation.