Baux ruraux, état des lieux et sécurisation du fermage

Contrairement à d’autres secteurs, la réalisation d’un état des lieux d’entrée lors de la signature d’un bail rural n’est pas une pratique qui s’est généralisée, malgré son inscription au Code rural et de la pêche maritime. Son absence étant source de contentieux, cet article vise à montrer les enjeux autour de sa réalisation et d’en démontrer sa pertinence.

Cadre réglementaire et modalités de l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux du bail rural figure à l’article L411-4 du Code rural. « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. ».

Malgré le caractère visiblement obligatoire de sa réalisation – « un état des lieux est établi » – on observe, en pratique que nombre de baux sont pourtant conclus en leur absence. Nous pouvons aussi noter le caractère unilatéral de son acceptation deux mois après la notification par une des parties, qui implique une vigilance minimum quant aux éléments qui y ont été inscrits en premier lieu.

Les éléments à considérer dans l’état des lieux

Du point de vue de son contenu, le Code rural fixe que : « L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. » (art. L411-4 du Code rural).

La rédaction des états des lieux n’est pas standardisée, et la liste de critères réglementaires doit être considérée comme une liste minimale à considérer. En effet, les baux ruraux peuvent s’appliquer sur des périodes longues (9 ans, 18 ans et plus, 25 ans minimum, etc.), et il semble alors d’utile de se projeter sur l’état de ces terres à l’expiration de travaux d’exploitation s’étendant sur de telles durées. Il est préconisé une analyse des sols en indiquant bien l’emplacement des prélèvements effectués, mais aussi des éléments techniques présents sur la parcelle et qui pourraient subir des dommages : busage, drainage, collecteurs, dispositifs d’irrigation, état des clôtures, mêmes végétales. Enfin, dans le cadre de ces baux, les éléments bâtis ne devront pas être négligés qu’ils soient destinés à l’exploitation ou qu’ils contiennent une part destinée à l’habitation.