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Garder sa maison secondaire : le moment de l’arbitrage est là !

19 juillet 2022

Immobilier

A l’heure des départs en vacances et alors que nombre d’estivants se contentent – avec plaisir – de destinations en métropole à la place de coûteux congés à l’étranger, nous pouvons nous interroger sur nos modes de séjours en France. En effet, 10% des résidences le sont à titre secondaires, soit près de 3 millions 245 mille logements (source INSEE août 2021).

Pour autant, la question se pose de les maintenir dans le patrimoine familial, face au remboursement programmé de dettes publiques, de crise inflationniste et de pénurie de matériaux où chaque intervention à entreprendre sera toujours plus coûteuse avec le temps ?

En effet, qu’on l’appelle inflation ou vie chère, est-il encore supportable de maintenir une maison secondaire dans ce contexte ?

Si des économies de transport et d’hébergement sont réalisées lorsqu’on reste chez soi, au sein d’une maison secondaire, l’entretien de celle-ci reste un poste coûteux pour une occupation très partielle dans l’année. On estime le montant des charges entre 1 à 4% par an du prix d’acquisition d’un bien (source Le Monde 10.07.2020 et le Figaro 4.7.2020) en fonction des prestations à maintenir (piscine, jardin, etc.) et de son exposition aux intempéries.

Du côté des impôts, si la disparition annoncée de la taxe d’habitation milite en faveur d’un maintien, l’accroissement des taxes foncières est aujourd’hui général et inéluctable, entre leur base de calcul indexée sur l’inflation et les taux remontés dans beaucoup de collectivités.

Or lorsque l’on sait que seuls 34% de ces logements de vacances sont détenus par des ménages aisés, c’est bien la différence, près des 2 tiers des familles, qui seraient susceptibles de vendre leur bien pour alléger leurs charges courantes en situation économique plus sensible (source INSEE août 2021).

De surcroît les possesseurs d’un bien en front de mer ou sous les vents des grands orages dont les intensités s’accroissent d’année en année, à l’aune du changement climatique, se poseront la question d’une cession avec d’autant plus d’acuité que leur police d’assurance augmentera.
Cependant, une fois la décision de vendre prise, existe-t-il pour autant des acheteurs ?

Le même raisonnement est en effet suivi par les acheteurs. Dès lors la maison secondaire soit pourra garder cette même vocation si elle est située en zone touristique car la demande reste, en certains endroits notamment rétro-littoraux, soutenue, soit devra plus probablement cibler une clientèle de néoruraux, chassés des contraintes urbaines par les difficultés rencontrées lors des derniers confinements et en reconversion professionnelle ou bien disposant dans leur emploi de temps de télétravail autorisés.

 

C’est pourquoi, si depuis la crise de 2008 les marchés immobiliers sont redevenus sectoriels, la pandémie COVID 19 et le contexte actuel les ont rendus très locaux et notamment liés à l’offre de service en transport en commun ou en moyen de communication (fibre).

Nous nous attendons cependant à une offre de maisons situées en ruralité supérieure à la demande. En effet, la valorisation d’une maison secondaire – bien souvent négligée en matière d’isolation ou de type de chauffage – doit à présent prendre en compte deux nouvelles contraintes.

En effet, pour tous les biens catégorisés « passoires énergétiques » (classées F ou G au DPE) et pour lesquels un audit énergétique est, à partir 1er septembre 2022, obligatoire avant-vente (L126-28 du code de la construction et décret 2022-780), les décotes – aujourd’hui constatées autour de 5 à 10% -pourraient s’accentuer en fonction de l’estimation du coût des travaux nécessaires. Ce d’autant que les acquéreurs de tels biens ne pourront plus, au 1er janvier 2023, louer ces habitations considérées comme non décentes, d’où une restriction d’usage importante en dépréciant la valeur (décrets 2002-120 et 2021-19).

Ainsi, l’établissement d’une valorisation avant mise en vente est tout sauf à faire à la légère ; un simple avis de valeur n’est plus suffisant pour ces biens soumis à tant d’éléments impactant.

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