Quelles valorisations retenir pour les biens d’un patrimoine soumis à IFI ? La valeur de donation ? La valeur d’assurance ? Un montant réactualisé d’une ancienne cession ? Le chiffre des avis de valeur de différentes agences immobilières ? Une estimation personnelle sur la base des données mises à disposition par le fisc ?
Vous êtes joueur ? Alors prenez l’une, l’autre ou toutes ces solutions (c’est cadeau) et tentez votre chance !
Car nombreux sont celles et ceux qui, devant l’ampleur de la tache, vont user de ces artéfacts et collationner les montants, au mieux, selon les informations à leur disposition, sans pour autant en premier lieu penser à la cohérence globale et à la solidité de leur dossier.
En effet, conformément aux dispositions du BOFIP faisant référence aux articles du Code général des impôts numéros 965 et 761 applicables aux estimations IFI, les immeubles doivent être évalués en valeur vénale au 1er janvier de l’année.
Ainsi, c’est bien tout d’abord la valeur marchande de leur bien, libre d’occupation lorsqu’il s’agit d’actifs occupés ou exploités par les contribuables eux-mêmes, qu’il convient d’établir.
La tentation est donc forte de consulter des agences immobilières pour obtenir gracieusement, parfois moyennant une faible contribution (autour de 100 €), un document, d’une à deux pages, que l’on appelle avis de valeur.
Cependant rien n’est gratuit ici-bas et si ce type d’avis est généralement octroyé gratuitement ou à un prix symbolique par l’agent immobilier, c’est que celui-ci espère obtenir un mandat de vente en retour ; ce qui n’est généralement pas le cas en ces circonstances.
Par ailleurs, ce document n’est en rien une expertise. Il fournit un avis sincère de ce que l’agent immobilier pense que vaut le bien après une visite rapide. Mais y-a-t’il eu prise de métrés pour confirmer les surfaces, une analyse de l’environnement et des contraintes, une vérification des titres de propriété et des servitudes, une vraie étude de marché basée sur des références citées et identifiées comme comparables au bien ? …
Un avis de valeur n’est pas une expertise et comprend bien souvent une mention texto rappelant que le montant n’engage pas l’évaluateur. Il peut très facilement être démonté, notamment par l’administration fiscale. De fait, des écarts existent, même concernant des biens courants (maison, appartement), parfois de plus de 30%, entre deux avis de valeur.
La réalisation d’une expertise, a contrario, ne prétend pas détenir une valeur impérieusement indiscutable, mais explique comment se construit cette valeur, sur la base de références vérifiées comparables, et apporte systématiquement une justification à toutes les plus ou moins-values.
La règle impose ensuite une date : au 1er janvier de l’année, obligeant d’analyser le bien aux conditions en vigueur à ce jour. L’expert devra par conséquent relever les contraintes et atouts du bien à ce moment et notamment les possibilités au titre de l’urbanisme en attachant une grande importance à la date dite exécutoire des documents d’urbanisme rendant effective son opposabilité.
De même, l’analyse du marché devra être temporalisée ; ce point est d’autant plus important en période de forte évolution, comme pendant ou après la pandémie COVID 19 dont les effets sont actuellement tangibles en fonction de la localisation et des types de biens.
Enfin, si la réalisation d’une expertise IFI s’insère dans une certaine forme, elle prend également en compte les possibilités offertes par l’administration fiscale en matière de réduction de valeur. Le Code général des impôts en cite certaines bien connues (décote de 30% pour l’habitation principale ou en cas de démembrement essentiellement), mais l’usage et la jurisprudence permettent l’application d’autres décotes dont l’appréciation doit cependant être motivée.
Ainsi, nous ne saurions trop conseiller au détenteur de patrimoine de ne pas faire l’économie d’expertises, dans l’idéal menées par des experts dont les qualifications peuvent difficilement être remises en cause, comme par exemple les experts fonciers régulièrement inscrits à l’ordre des experts (www.cnefaf.fr) garantie d’indépendance, pouvant être de surcroît experts de justice près la Cour d’appel dont dépend le bien à évaluer.