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L’expert foncier : un professionnel d’abord de la ruralité

22 juin 2021

Rural

A l’origine issue du monde agricole, on trouve la trace du métier d’experts fonciers dès le 16ième siècle : ils cadrent les transactions entre paysans et commerçants. Ils sont les hommes de terrain, consultés en cas de conflit, prolongeant les accords commerciaux, notariaux ou les décisions de justice.

Aujourd’hui, si l’expertise foncière s’est diversifiée, elle reste encore majoritairement ancrée dans le monde agricole. Ainsi, tant la connaissance du droit rural que l’expérience en matière de production agricole sont fortement recommandées pour pouvoir intégrer la profession.

Les prestations délivrées en ce domaine sont variées et, concernant Dynamiques Foncières, vont de la détermination de valeur vénale de biens ruraux ou d’exploitation, aux interventions liées à la vie du bail rural.

On pense expertise en priorité pour les bâtiments d’exploitation agricole : les évaluations de hangar agricole comme de bâtiments spécifiques (laiterie, stabulation, silos, porcherie ou autre production hors sol, etc.) imposent l’application de la méthode dite de reconstruction à neuf moins vétusté, adaptée au milieu agricole en fonction d’un niveau de polyvalence et du taux d’auto-construction.

Mais surtout, toute estimation de bâtiment d’exploitation agricole s’inscrit d’une part dans une logique de normes à respecter, d’autre part doit tenir compte de la propriété du sol (construction fréquente sur sol d’autrui) et ainsi de son inclusion ou non dans un bail rural définissant des contraintes pouvant amener au paiement d’une indemnité au preneur sortant, le cas échéant (L411-69 du CPRM).

Même l’estimation de biens ruraux apparaissant comme simples (terres agricoles essentiellement) nécessite un regard expert ; en effet la valeur de terre arable peut plus que doubler en fonction de ses spécificités (présence d’un drainage en état de fonctionnement, possibilité d’irrigation, nature agronomique de la terre, accessibilité, etc.). Elle sort évidemment de l’ordinaire des transactions lorsqu’une possibilité, même théorique, de construction est envisagée : que le bien soit clairement constructible ou bien en situation dite privilégiée (1 ou 2 AU).

Enfin, la prise en compte du contexte est essentielle : que penser de bâtiments anciens de production bovine en pleine crise actuelle de la viande : trouvera-t-il preneur ? Comment bien valoriser telle parcelle de prairie dont l’inclusion dans un périmètre rapprochée de protection de captage d’eau potable impose des contraintes telles qu’elles en réduisent fortement l’usage au point de risquer d’en faire une friche ?

L’action de l’expert foncier et agricole accompagne également la vie du bail rural. Si le choix parmi les nombreux types de bail possibles nécessite un conseil avisé d’un professionnel du droit, la fixation du fermage ne se fait pas au hasard et requiert notre intervention, celle-ci dépendant de l’application technique des conditions précisées par les arrêtés préfectoraux en vigueur en définissant les minima et maxima. Il en est de même lors de la fin d’un bail, impliquant la réalisation d’un compte réglementaire de sortie de ferme pouvant faire naître une dette vis-à-vis du fermier, par la détermination d’une indemnité au preneur sortant définie par le L411-69 du CRPM et ce « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail », dont le calcul se fait selon le L411-71 après vérification du respect des obligations des parties définies en L411-73 du même code.

Enfin, s’agissant d’un contrat de très long terme pouvant être transmis aux enfants du preneur et perdurer sur plusieurs générations, quand bien même le coût initial pourrait paraître disproportionné par rapport au faible montant de fermage, il ne semble pas inopportun de solliciter un expert foncier pour réaliser un état des lieux entrant. L’un des très rares motifs légitimes pour dénoncer un bail rural est la dégradation du fonds (L411-31 CPRM) mais encore faut-il pouvoir le prouver.

Nous terminerons par rappeler les principes de notre profession, réglementée par les articles L171-1 à 3 et R171-1 à 29 et R172-1 à 10 du Code Rural. Elle s’exerce ainsi sous le contrôle et la tutelle du Conseil National de l’Expertise Foncière Agricole et Forestière (CNEFAF), qui délivre les autorisations d’exercer et les contrôle annuellement.

Organisant et contrôlant le corps des Experts Fonciers, le CNEFAF a ainsi pris la suite du Ministère de l’Agriculture en 2006. L’Expert Foncier en titre est ainsi soumis au respect du code de déontologie et d’éthique professionnelle précisée par le décret n°2008-1426 du 22 décembre 2008 et doit notamment satisfaire :

  • À des exigences de professionnalisme à l’égard de ses clients : procédure claire d’exécution des missions, respect de la confidentialité des échanges, etc.
  • À des critères d’indépendance, d’assurance professionnelle particulière et de formation continue.

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